都市計画とは

都市計画は、都市の環境保全や、機能増進のために、長期の見通しにたって、全体として調和のとれた市街地を作り上げるため、都市の将来像、市街地の規模、土地利用の方針等を定め、必要な道路、公園等の都市施設の位置、規模を決めるものです。近年、人口や産業の都市への集中と都市の拡大が進む中で、都市環境の悪化、宅地の無秩序な開発防止のほか、中心市街地等の再構築等が課題となっており、都市計画の重要性は大きくなってきています。ここでは、都市計画の概要について説明します。

都市計画は、法令に定められた一定の手続きを経て決定されます。

都市計画は、住民に密接な影響を及ぼすことから、住民の意見を述べる機会を設けるとともに、関連する他の行政機関との調整を図り、都市計画の専門家などで構成される都市計画審議会に諮り決定します。

都市計画の手続きは、その内容により、決定権者が県と市にわかれており、県が定める都市計画は、県が公聴会の開催等、住民の意見を聞き、市、関係機関との協議を行い、必要なものは、国土交通大臣の同意を得て、決定します。また、市が定める都市計画は、市が住民等の意見を聞いて、関係機関との協議を行い、県の協議を得て決定します。

都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備、開発、あるいは保全する必要がある区域を指定するものです。

都市が無秩序に市街化することを防止し、良好な市街地整備を進めるため、都市計画区域を優先的に市街化すべき区域と、当面はできるかぎり市街化を抑制すべき区域に分けることで、段階的な市街化を図ることを目的とする制度が、市街化区域と市街化調整区域です。

市街化区域では、市街地開発事業や都市施設の整備を積極的に進めるほか、民間の開発行為も一定の基準にかなったものは許されます。また、市街化調整区域では、特定の場合を除き、建築行為等は原則として禁止されており、都市施設についても市街化を促進する恐れのある整備は原則として行いません。

都市は、住居、商業、工業その他の用途を適正に配分することによって、都市機能を維持し、住居環境の保護、商業、工業等の利便性を増進することができます。また、良好な都市環境の維持増進することも大切なことです。この目的を達成するために、都市計画の中でも、各地域にあった良好な都市の形成を目的としてそれぞれの地域に見合った建築物の用途や、容積、形態の制限を行っています。これが、用途地域です。

都市内に建てられる建築物は、地区によって、最低の高さを定めて土地の有効活用を図ろうとしたり、最高の高さを定め、日照の妨害をなくそうとしたりする必要があります。
このような制限を、地区を定めて行おうとするのが、高度地区です。

市では、日照、通風、採光などの条件を保護し、都市における良好な住環境を守るため、「最高限度の高さを定める高度地区」を定めています。また、場所により、第一種高度地区と第二種高度地区の区域があります。

用途地域内の市街地において、土地の有効な利用と、都市機能の促進を図るため、建築物の容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度や壁面の位置の制限を定めるもので、これにより、小規模建築の抑制をするとともに、建築物の敷地内に、有効な空間を確保しようとするものです。

木造建築の多い、市街地では、常に火災の危険をはらんでいます。このため、市街地における火災の危険防止を目的に、防災上、特に重要な地域については、一定階数、一定規模以上の建築物について建築の構造等の規制を行うものです。地域によって、規制の対象となる階数や延べ面積により防火地域と準防火地域に分けられます。

四街道市における都市計画の具体的な内容と、高度地区や防火地域・準防火地域の制限内容については、下のリンク先をご覧ください。